咨询热线:0765-86878889
网站公告: 九州ju11手机版江西天新药业股份有限公司,是一家专业生产维生素的高新技术企业,主要产品有维生素B1、维生素B6和叶酸,主要用于原料药、食品添加剂、饲料。ju111net九州娱乐网浙江九洲药业股份有限公司始创于1973年,2014年10月10日在上海证券交易所挂牌上市(股票ļ

24小时全国服务热线

0765-86878889

如果您有任何疑问或是问题,请随时与我们联系

查看联系方式>>

越南房地产市场调查

时间:2018-10-29 16:42    点击量:

  越南房地产市场调查

  作为传统的高地价国家,越南的房价这些年来实际上一直处于恢复期。以胡志明市为例,早在上世纪七十年代,第一郡等中心区房价就已经达到了5000、6000美元/平米,基本是与2007年房价持平。由于越南经济近几年保持了持续的快速增长,带动了房地产市场也在不断升温,而且由于越南房地产历史欠账的问题,导致房屋需求巨大。

据越南统计数字,2007年越南房地产市场需求量大约在700~800万平米,而实际市场供应量只有区区100多万平米,缺口巨大,以至于好的楼盘开盘时需要市长或者书记批条子才能买到,而且是全额付款(越南不存在分期付款,交易基本为现金),两年到三年后才能收房,房地产市场异常火爆。加之越南是典型的藏富于民,老百姓的购买力非常强,这其中海外越侨每年汇寄的外汇是一大笔收入。据越南官方统计数字,每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上,2007年将突破30亿美元。如此巨大的民间资本,直接催热了当地的房地产市场。目前,中国建设集团在越南新开盘的普通公寓,已经达到了2000美元/平米。虽然在越南也不时会传出房地产市场泡沫的言论,但从整体看,越南房地产市场潜力巨大。

一、越南重点市场调查情况:

1、胡志明市市场分析

胡志明市是越南的五个中央直辖市之一,是越南人口最多的城市,是越南最大的港口和交通枢纽,全国的经济商业中心,号称“越南的灵魂和心脏”。位于湄公河三角洲的东北侧、由同奈河、西贡河和威古河形成的一个三角洲上,居西贡河右岸。

   总人口近700多万,面积1945平方公里,其中市区面积1845平方公里,人口按当地人的说法胡志明市已经超过一千万人口。华人约占五十万,聚居在堤岸区较多。城区分12个郡,辖6个县。越南南部的大工业多集中于此,有机械、水泥、造船、制糖、纺织、卷烟、碾米、酿酒、砖瓦、锯木等。气候温和,年平均气温为摄氏27度,各月之间温差不超过5度,年日照2500小时至2700小时,年降雨量2000毫米左右,平均湿度为75%~78%,全年几乎没有台风。以胡志明市为核心的南部重点经济区(胡志明市、同奈省、平阳省、巴地—头顿省、西宁省、平福省、隆安省和前江省8省市)吸引合同资金占全国的58%,项目数占50%,市场空间极大。

2、河内市市场分析

河内,越南的国家首都所在地,是越南的五个中央直辖市之一,位于红河三角洲平原的中央,面积921平方公里,人口267万,居越南第二。河内位于热带平原地区,距离海边仅100公里,受南、北季风的影响,同时多河流、湖泊和树木,因此气候温和,四季分明。年均降雨量1678毫米。河内目前设有7个郡:巴亭、还剑、二征夫人、栋多、青春、西湖、纸桥;5个县:嘉林、东英、塑山、慈廉、清池。河内市是越南的水陆空交通枢纽:一号公路从河内到胡志明1725公里,五号公路从河内到海防是102公里;铁路从河内到胡志明市1730公里,河内有两个机场:内排国际机场和嘉林机场。以河内市为核心的北部重点经济区(河内市、海防市、海阳省、永福、广宁省、兴安省、河西省、北宁省8个省市)吸引合同资金占全国的26%,项目数占28.7%,是越南经济的重要组成部分。

二、房产企业投资越南市场风险分析

1、资金风险

基本上是现金交易,不像国内通常分期月底付款和欠款的做法,加上异国施工,信用及各方面关系没有完全到位,像在国内常规寻找材料供应商垫资一两个月的办法基本上无法做到。据介绍,当地劳务工资是“七天一结算”的形式,全部采用现金支付,现金流要求非常高。

2、人员组织管理风险

首先要解决劳务人员短缺的困难,越南作为一个劳务输出大国,普通劳动力并不短缺,关键是缺乏熟练的大量的建筑技术工人,缺少大规模施工经验和有组织的队伍和管理人员。据了解在胡志明市,当地组织超过一百工人的劳务队伍就比较困难,更不用说准备上千人同时施工,九州天下现金网按照工程施工经验,三十万平方米体量的项目,要求三年完成,正常情况下估计要安排1500名工人,高峰时要超过2000人,这还得使用国内熟练工人精心组织安排才能够做到。且当地越南操作工人素质一般,工作效率低,国内一个熟练工人可以顶三个越南工人。长期受西方管理影响,没有加班的习惯,像国内晚上长时间加班会受到当地越南操作工人的抵制,除非增加不菲的加班工资,这样做会增加很大一部分成本。第二个要考虑的问题是合适的管理人员,因为需要交流的原因,要求管理人员至少要掌握越南语和汉语,如果再聘用国外设计院的话最好还需要掌握英语,这样复合型的人才非常难找,即使有代价也会非常大。第三个要考虑的问题是需要专门的翻译,处理大量的图纸及文件往来,聘请懂建筑工程专业技术的翻译也是非常困难的。

3、材料组织

目前,越南国内的钢材达到600美金/吨,比国内高1000元/吨,水泥价格500元/吨左右,木方价格1900元/立方,价格相对国内都比较昂贵,有实力的大型材料供应商基本没有,大批量的钢筋采购当地供应商可能就无法应付。从国内进口就需要和熟悉越南进出口业务的贸易公司合作,否则办理出口退税和报关,没有专业人员操作是无法快速顺利完成的。大批量周转材料无法租赁,像中建需用的钢管扣件就从国内采购,再长途海运到胡志明市。越南没有形成自己的建材加工业,所有装饰材料全部依靠进口,除了从印度尼西亚、马来西亚等周边国家进口外,大部分都是从中国进口,当然档次最高的还是从欧美进口。按照当地习惯做法分为三个装修标准:优先选用欧美国家产品,其次选用日韩国家产品,最次采用中国及东南亚国家产品。

4、管理风险

工程施工作为一个系统管理工程,要求横向到边、纵向到底的人员管理,由于语言交流的缘故,企业文化和管理理念方面会有很大的差异。作为项目管理涉及到质量、安全、进度、成本、施工等各个方面,要求管理做到横向到边纵向到底,来到异国他乡,面临语言、文化、习惯的障碍,保证不出任何问题,十分困难,管理难度相比国内简直是天壤之别,管理一旦出现疏漏就容易出现问题,后果将非常严重。去年越南南部的芹苴省和永隆省之间2.72公里的芹苴大桥在施工中突然倒塌,发生事故的原因初步估计是一座建筑塔吊突然倒下,砸落在一天前刚刚浇筑混凝土的桥段上,引起了三段桥面的连锁坍塌,作为总承包商的是日本三家世界知名公司——日本关西集团、日本鹿岛集团和日本钢铁公司,发生如此惨重事故也实属罕见,所以管理上的一点点疏忽就可能导致悲剧的出现。

5、汇率风险

现在越南盾和美元在不断贬值,而人民币又在升值,由于越南建材市场并不发达,不少原料还需要从国内进口,这样形成双重的升值,压力非常大。

6、政策风险

越南应当说像国内一样存在房地产市场泡沫的说法,目前胡志明市正在开发楼盘的市场房价大概为1500~2000美元/平米,别墅100~300万美元/栋,当地一般工薪阶层收入不高,据了解,建筑行业工资大约是人民币30~50元/天,月收入不会超过人民币1500元,政府机关处级干部大约是2000元人民币左右,工程师在3000元左右。因此对普通工薪阶层而言,就像国内的普通百姓一样是无法承受高房价的。而且和中国一样,越南政府也搞宏观调控。

由于受经济全球化的影响,甚至中国国内政策都会影响到越南市场,最典型的例子就是钢材。中国从2007年6月1日起,开始实行降低出口退税和增收出口关税的措施,对142个高污染、高能耗、资源性产品加增出口关税,包括部分钢材、钢坯、焦碳、稀土金属等,为调整钢材出口,从5月20日起还对83种钢材产品实行出口许可证管理制度,从退税到征税,一进一出相差有20%之巨,所以现在越南市场钢材价格猛涨,型钢价格达到1万越盾/公斤,螺纹钢的价格在9550~10100盾/公斤之间,按国内习惯说法达到5000元/吨左右。

【返回列表页】
地址:小猫咪与大狮子的家  电话:0765-86878889  邮箱:86878889@xiaomaomi.com 网站地图
Power by DedeCmsICP备案编号:小猫咪:版权所有 897218-9 备 IPC公0765223